Tijdens het bouwproces treden er vaak nog wijzigingen op door aanpassingen vanuit de opdrachtgever, eisen gesteld door de verzekeraar, prijsverhogingen of leveringsproblemen, uitvoeringsfouten of aanpassingen door ontwerpfouten. Voldoet het opgeleverde gebouw dan nog wel aan het Bouwbesluit en overige aanvullende eisen?
Waarom de Wet Kwaliteitsborging?
Bijna alle gebouwen wijken bij oplevering in meer of mindere mate af van het ontwerp dat is ingediend bij de gemeente voor de aanvraag omgevingsvergunning. Een van de grootste veranderingen na inwerking treding van de WKb is dat de aannemer na oplevering aansprakelijk wordt voor verborgen gebreken. Bouwbedrijven zullen hierdoor meer zekerheden willen van onder meer de toeleverende industrie.
Omgekeerde bewijslast
Het is al opgemerkt: op het gebied van de aansprakelijkheid gaat er ook iets veranderen: door een aanpassing in het Burgerlijk Wetboek (BW) wordt het bij de invoering van de WKb nog belangrijker om er als bouwer zeker van te zijn dat je op alle onderdelen voldoet aan de eisen. Want onder de WKb wordt juridisch gezien de ‘omgekeerde bewijslast’ gehanteerd: achteraf kan de opdrachtgever de bouwer vragen om te bewijzen dat een verborgen gebrek niet aan hem is te wijten. En dan geldt: ‘wie schrijft die blijft’. Want de aannemer is straks alleen niet aansprakelijk als het gebrek aantoonbaar niet zijn schuld is.
5% regeling
Onder de WKb gaat de 5% van de aanneemsom die nu vaak bij oplevering vrijvalt, pas vrijkomen als alle tekortkomingen zijn verholpen. De opdrachtgever staat hiermee sterker. Des te belangrijker wordt het dus om alle gebreken en restpunten efficiënt te verhelpen. Een goede registratie helpt hierbij.
Voordelen van de WKb
De voordelen van het nieuwe stelsel zijn:
- De bouwer kan eerder de omgevingsvergunning aanvragen, omdat op het moment van de aanvraag nog niet alles bekend hoeft te zijn.
- Tijdens de bouw krijgt de bouwer hulp van een technische toetser die als primaire taak heeft om alle afdelingen van het Bouwbesluit (het voldoen aan de regels) en indien vastgelegd ook de overige eisen te bewaken. Hij of zij mag hierbij gebruik maken van wat de bouwer kan laten zien.
- De bouwer hoeft pas te voldoen als het zover is, dus ‘as built’.
